Δεν αναμένεται να προκαλέσει νέο κύκλο ανατιμήσεων στις τιμές των ακινήτων της Καλαμαριάς η έναρξη λειτουργίας της επέκτασης του Μετρό, καθώς η αγορά έχει ήδη προεξοφλήσει εδώ και καιρό την έλευση των συρμών, έχοντας φτάσει πλέον σε επίπεδα που δύσκολα αφήνουν περιθώρια για περαιτέρω άνοδο.
Την εκτίμηση αυτή διατυπώνει, μιλώντας στα Μακεδονικά Νέα, ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, Αθανάσιος Τσουλκανάκης, επισημαίνοντας παράλληλα ότι σε αρκετές περιπτώσεις οι ζητούμενες τιμές έχουν απομακρυνθεί από εκείνες στις οποίες μπορεί πραγματικά να ανταποκριθεί η αγορά.
Η λειτουργία των πέντε νέων σταθμών, Νομαρχία, Καλαμαριά, Αρετσού, Νέα Κρήνη και Μίκρα, προσθέτει πλέον ένα σημαντικό πλεονέκτημα στις περιοχές που εξυπηρετούνται από το Μετρό, έχοντας όμως προηγηθεί μια πολυετής περίοδος έντονης ανόδου των αξιών. Η προσδοκία της νέας γραμμής είχε ενσωματωθεί σταδιακά στις τιμές, παράλληλα με τη γενικότερη άνοδο της κτηματαγοράς της Θεσσαλονίκης, με την Καλαμαριά να έχει αναδειχθεί στην ακριβότερη περιοχή της πόλης για αγορά κατοικίας πριν ακόμη ξεκινήσουν τα δρομολόγια.
Η λειτουργία των πέντε νέων σταθμών, Νομαρχία, Καλαμαριά, Αρετσού, Νέα Κρήνη και Μίκρα, προσθέτει πλέον ένα σημαντικό πλεονέκτημα στις περιοχές που εξυπηρετούνται από το Μετρό, έχοντας όμως προηγηθεί μια πολυετής περίοδος έντονης ανόδου των αξιών. Η προσδοκία της νέας γραμμής είχε ενσωματωθεί σταδιακά στις τιμές, παράλληλα με τη γενικότερη άνοδο της κτηματαγοράς της Θεσσαλονίκης, με την Καλαμαριά να έχει αναδειχθεί στην ακριβότερη περιοχή της πόλης για αγορά κατοικίας πριν ακόμη ξεκινήσουν τα δρομολόγια.
Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, Αθανάσιος Τσουλκανάκης, εξηγεί στα Μακεδονικά Νέα ότι η αγορά βρίσκεται πλέον σε πολύ υψηλά επίπεδα και εκτιμά πως περνά από τη φάση των συνεχών αυξήσεων σε έναν κύκλο διόρθωσης και εξορθολογισμού.
«Οι τιμές λειτουργούν σαν να υπάρχει το Μετρό εδώ και έναν χρόνο», αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Τσουλκανάκης, απαντώντας κατηγορηματικά στο ενδεχόμενο να ακολουθήσει νέο κύμα ανατιμήσεων λόγω της έναρξης λειτουργίας της επέκτασης: «Δεν υπάρχει περίπτωση για νέο κύκλο ανατιμήσεων. Καμία».
«Οι τιμές λειτουργούν σαν να υπάρχει το Μετρό εδώ και έναν χρόνο», αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Τσουλκανάκης, απαντώντας κατηγορηματικά στο ενδεχόμενο να ακολουθήσει νέο κύμα ανατιμήσεων λόγω της έναρξης λειτουργίας της επέκτασης: «Δεν υπάρχει περίπτωση για νέο κύκλο ανατιμήσεων. Καμία».
Πάνω από τα 3.000 ευρώ το τετραγωνικό πριν από τη λειτουργία
Η εκτίμηση ότι η αγορά είχε ήδη προεξοφλήσει την έλευση του Μετρό αποτυπώνεται και στην πορεία των τιμών πριν από την έναρξη λειτουργίας της επέκτασης.
Ήδη στο τέλος του 2025 η Καλαμαριά είχε αναδειχθεί στην ακριβότερη περιοχή της Θεσσαλονίκης για αγορά κατοικίας, με μέση ζητούμενη τιμή 3.052 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στο πρώτο τρίμηνο του 2026 η τιμή είχε ανέβει στα 3.142 ευρώ/τ.μ., υψηλότερα ακόμη και από το κέντρο της Θεσσαλονίκης, όπου διαμορφωνόταν στα 3.000 ευρώ/τ.μ.
Τα νεότερα διαθέσιμα στοιχεία επιβεβαιώνουν ότι οι τιμές παραμένουν σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα. Τον Ιούλιο του 2026, διαφορετικός δείκτης της αγοράς κατέγραφε μέση ζητούμενη τιμή 3.089 ευρώ/τ.μ., αυξημένη κατά 7,78% σε ετήσια βάση. Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης βρισκόταν αντίστοιχα στα 9,41 ευρώ/τ.μ.
Οι διαφορετικοί δείκτες δεν είναι απολύτως συγκρίσιμοι μεταξύ τους ως ενιαία χρονοσειρά, συγκλίνουν όμως στο βασικό συμπέρασμα ότι η Καλαμαριά είχε περάσει το όριο των 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό και είχε φτάσει στην κορυφή της αγοράς της Θεσσαλονίκης, αρκετό καιρό πριν τεθούν σε λειτουργία οι πέντε νέοι σταθμοί.
«Άλλο τι ζητά κάποιος και άλλο η πραγματική αγορά»
Ο κ. Τσουλκανάκης βάζει σαφή διαχωριστική γραμμή ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες και στις αξίες που μπορεί τελικά να απορροφήσει η αγορά.
Όπως εξηγεί, ένας ιδιώτης μπορεί να ζητήσει οποιοδήποτε ποσό για το ακίνητό του, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι η συγκεκριμένη απαίτηση ανταποκρίνεται στην πραγματική εμπορική του αξία ή ότι μπορεί να οδηγήσει σε συναλλαγή.
«Κάποιος ιδιώτης μπορεί να ζητήσει ό,τι θέλει και να είναι εκτός πραγματικότητας», σημειώνει, επισημαίνοντας ότι οι επαγγελματίες αξιολογούν διαφορετικά τις πραγματικές δυνατότητες πώλησης ενός ακινήτου.
Οι πολύ υψηλές τιμές που εμφανίζονται σε ορισμένα σημεία της Καλαμαριάς συνδέονται και με ιδιαίτερα ακίνητα τα οποία δεν είναι αντιπροσωπευτικά του συνόλου της αγοράς.
Χαρακτηριστική περίπτωση είναι το Καραμπουρνάκι, όπου η προνομιακή θέση, η θέα στη θάλασσα, τα μεγάλα εμβαδά και οι κατασκευές υψηλών προδιαγραφών μπορούν να οδηγήσουν τις αξίες σημαντικά υψηλότερα.
«Υπάρχουν κάποια πολύ προνομιακά ακίνητα στο Καραμπουρνάκι, με φοβερή θέα στη θάλασσα, με τρομερή ανοιχτωσιά, και πολλά τετραγωνικά. Θα πάνε και παραπάνω», αναφέρει ο κ. Τσουλκανάκης, διευκρινίζοντας ότι πρόκειται για πανάκριβες κατασκευές που απευθύνονται σε πολύ περιορισμένο αγοραστικό κοινό.
Πού έδωσε μεγαλύτερη ώθηση το Μετρό
Η επίδραση της επέκτασης δεν κατανέμεται με τον ίδιο τρόπο σε ολόκληρο τον άξονα των πέντε νέων σταθμών.
Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης ξεχωρίζει την περιοχή γύρω από τον σταθμό Καλαμαριά, αλλά και το τμήμα προς το τέλος της οδού Πόντου, όπου καταγράφεται ιδιαίτερη οικοδομική και επενδυτική κινητικότητα.
Για το τελευταίο σημείο αναφέρει ότι το Μετρό «δυνάμωσε πάρα πολύ την περιοχή», ενώ παράλληλα απελευθερώθηκαν δυνατότητες αξιοποίησης οικοπέδων και πλέον προχωρούν νέες επενδύσεις.
Η δυναμική που περιγράφει ο κ. Τσουλκανάκης συμπίπτει με μια ευρύτερη μεταμόρφωση του άξονα της Πόντου. Όπως έχουν καταγράψει σε προηγούμενο ρεπορτάζ τα Μακεδονικά Νέα, η κατασκευή της οδού Πόντου συνδέεται άμεσα με τη λειτουργία της επέκτασης του Μετρό και αποτελεί μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις για την αλλαγή του αστικού περιβάλλοντος της συγκεκριμένης ζώνης.
Στην πράξη, η υπεραξία δεν προκύπτει αποκλειστικά από την ύπαρξη του σταθμού. Νέες οικοδομές, δρόμοι, πεζοδρόμια και η συνολική αλλαγή της εικόνας της περιοχής λειτουργούν συνδυαστικά.
«Είναι ωραίο κομμάτι. Όλα όσα γίνονται είναι καινούργια. Καινούργιοι δρόμοι, καινούργια πεζοδρόμια, καινούργια αισθητική των κτιρίων», σημειώνει ο κ. Τσουλκανάκης, προσθέτοντας στα πλεονεκτήματα την πρόσβαση στο Μετρό μέσα σε λίγα λεπτά με τα πόδια και, σε συγκεκριμένα σημεία και ορόφους, τη θέα προς τη θάλασσα.
Πόσο μετρά η απόσταση από τον σταθμό
Η εγγύτητα στο Μετρό έχει αποκτήσει εμπορική αξία, ωστόσο δεν έχει την ίδια επίδραση ανεξάρτητα από την απόσταση ενός ακινήτου από τον σταθμό.
Στοιχεία που είχαν παρουσιαστεί σε προηγούμενο ρεπορτάζ των Μακεδονικών Νέων για την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης έδειχναν ότι το λεγόμενο «premium προσβασιμότητας» είναι ισχυρότερο σε απόσταση έως 150 μέτρων από έναν σταθμό, παραμένει υψηλό στη ζώνη των 150–350 μέτρων, περιορίζεται όσο αυξάνεται η απόσταση και απομειώνεται αισθητά πέραν των 500 μέτρων.
Η εικόνα αυτή αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον στην Καλαμαριά, όπου το Μετρό χρησιμοποιείται πλέον συστηματικά ως στοιχείο προβολής των ακινήτων.
Ο κ. Τσουλκανάκης επισημαίνει μάλιστα ότι ο χαρακτηρισμός «δίπλα στο Μετρό» χρησιμοποιείται συχνά με μεγάλη ελαστικότητα.
«Σου λένε ότι είναι δίπλα στο Μετρό και είναι ένα χιλιόμετρο», αναφέρει χαρακτηριστικά, σημειώνοντας ότι έχει δημιουργηθεί σε έναν βαθμό υπερβολή γύρω από τη σημασία του νέου μέσου για την αξία κάθε ακινήτου.
«Το Μετρό είναι ένα μεταφορικό μέσο. Δεν άλλαξε το βιοτικό και οικονομικό μας επίπεδο», τονίζει.
Οι τιμές είχαν αρχίσει να «φρενάρουν»
Η σημερινή εκτίμηση του προέδρου του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης δεν διατυπώνεται για πρώτη φορά μετά την έναρξη λειτουργίας της επέκτασης.
Ήδη από τον Ιανουάριο του 2026 ο κ. Αθανάσιος Τσουλκανάκης είχε επισημάνει στα Μακεδονικά Νέα ότι στην Καλαμαριά ο παράγοντας του Μετρό είχε «ήδη εξαντληθεί» ως προς τη διαμόρφωση των τιμών.
Τώρα ο ίδιος προχωρά ένα βήμα παραπέρα, εκτιμώντας ότι η αγορά βρίσκεται πλέον σε κύκλο διόρθωσης.
Όπως αναφέρει, την άνοιξη υπήρχαν ενδείξεις σταθεροποίησης, όμως οι τιμές συνέχισαν να κινούνται ανοδικά. Πλέον επαγγελματίες και κοινό αναγνωρίζουν πως σε αρκετές περιπτώσεις οι απαιτήσεις έχουν ξεπεράσει τα επίπεδα που μπορεί να υποστηρίξει η πραγματική ζήτηση.
Η «μικρή φούσκα» και η απόκλιση έως 15%
Η εικόνα αυτή αποτυπώθηκε και στην έρευνα «1ος Παλμός της Αγοράς», η οποία πραγματοποιήθηκε σε 166 μέλη του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης από τις 24 Μαΐου έως τις 3 Ιουνίου 2026 και συγκρίθηκε με τις απαντήσεις πολιτών στο 6ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων.
Στους επαγγελματίες, το 42% χαρακτήρισε την άνοδο των τιμών των τελευταίων ετών αναμενόμενη και το 27% λογική, ενώ το 14% τη χαρακτήρισε παράλογη και το 15% «φούσκα». Στους πολίτες η εικόνα ήταν σαφώς πιο αρνητική, καθώς το 38% θεωρούσε την άνοδο παράλογη και το 23% τη χαρακτήριζε «φούσκα».
Ο κ. Τσουλκανάκης εκτιμά ότι οι ζητούμενες τιμές βρίσκονται σε ορισμένες περιοχές περίπου 10%-15% υψηλότερα από τα επίπεδα στα οποία μπορεί ευκολότερα να ανταποκριθεί η αγορά, με την απόκλιση να φτάνει προς το υψηλότερο όριο σε ακριβές περιοχές όπως η Καλαμαριά και το κέντρο.
Ο ίδιος κάνει λόγο για μια «μικρή τύπου φούσκα» στις ζητούμενες τιμές και δίνει ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα: ένα ακίνητο που προσφέρεται στις 300.000 ευρώ θα μπορούσε, εφόσον η τιμή του διαμορφωνόταν στις 260.000 ή 270.000 ευρώ, να βρει πολύ ευκολότερα αγοραστή.
Σημαντικό εμπόδιο για τη συνέχιση της ανόδου αποτελεί και η δυνατότητα χρηματοδότησης των αγοραστών.
«Ο Έλληνας δεν έχει τέτοια πρόσβαση στον δανεισμό που είχε παλιότερα», επισημαίνει ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης.
Η ακριβή γη κρατά ψηλά τα νεόδμητα
Στην Καλαμαριά υπάρχει ένας ακόμη παράγοντας που κρατά ψηλά τις τιμές, ιδιαίτερα στις νέες κατασκευές: η περιορισμένη διαθεσιμότητα γης.
Η εικόνα είχε καταγραφεί και σε προηγούμενα ρεπορτάζ των Μακεδονικών Νέων, με το κέντρο της Καλαμαριάς και το Καραμπουρνάκι να συγκαταλέγονται στις περιοχές με τις ισχυρότερες πιέσεις στις τιμές των νεόδμητων κατοικιών.
Ο κ. Τσουλκανάκης επιβεβαιώνει ότι στο κέντρο της Καλαμαριάς τα διαθέσιμα οικόπεδα είναι πλέον ελάχιστα. Οι νέες αναπτύξεις προκύπτουν κυρίως από παλιές μονοκατοικίες, διπλοκατοικίες ή άλλα παλαιότερα κτίρια που μπορούν να κατεδαφιστούν και να αντικατασταθούν από νέες οικοδομές.
Το κόστος της γης αποτελεί, σύμφωνα με τον ίδιο, πολύ μεγάλο τμήμα του τελικού κόστους μιας νέας οικοδομής, ενώ ταυτόχρονα οι κατασκευαστές αντιμετωπίζουν τις αυξημένες τιμές των υλικών.
«Το 40% του κόστους είναι το υλικό. Άλλο 50%-60% είναι η γη», αναφέρει, εκτιμώντας ότι η συγκράτηση των τελικών τιμών περνά τόσο από το κόστος εξασφάλισης του οικοπέδου όσο και από πιο συγκρατημένα περιθώρια κερδοφορίας.
Η επόμενη ημέρα για την αγορά
Με την επέκταση του Μετρό πλέον σε λειτουργία, το βασικό ερώτημα για την αγορά ακινήτων της Καλαμαριάς αλλάζει. Η προσδοκία των προηγούμενων ετών αφορούσε την υπεραξία που θα δημιουργούσε η άφιξη του Μετρό. Η υπεραξία αυτή, σύμφωνα με τον πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, έχει ήδη περάσει στις τιμές.
Η Καλαμαριά είχε αναδειχθεί στην ακριβότερη αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης, αρκετό καιρό πριν από την έναρξη των δρομολογίων, καθώς οι μέσες ζητούμενες τιμές είχαν ήδη ξεπεράσει τα 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και σε ορισμένες κατηγορίες ακινήτων οι απαιτήσεις των πωλητών βρίσκονται πλέον πάνω από τα επίπεδα που θεωρούν βιώσιμα επαγγελματίες και αγοραστές.
Το Μετρό εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό πλεονέκτημα για τα ακίνητα που βρίσκονται πραγματικά κοντά στους σταθμούς και μπορεί να ενισχύσει περαιτέρω συγκεκριμένες μικροπεριοχές όπου συνδυάζεται με νέες κατασκευές και συνολική αστική αναβάθμιση.
Η γενικευμένη κούρσα ανατιμήσεων, όμως, σύμφωνα με τον κ. Τσουλκανάκη, έχει φτάσει στα όριά της. Η επόμενη περίοδος θα κριθεί πλέον από το κατά πόσο οι σημερινές ζητούμενες τιμές μπορούν να μετατραπούν σε πραγματικές συναλλαγές και από το εάν η αγορά θα επιβεβαιώσει τον κύκλο διόρθωσης που ήδη διακρίνουν οι επαγγελματίες.
Διαβάστε ακόμη:
0 Σχόλια